Проблемы защищенности приобретателей по договору пожизненного содержания. В настоящее время столичные публичные издания о купле-продаже недвижимости пестрят объявлениями подобного характера: «Продается однокомнатная квартира 15, 20, 25 тысяч долларов США».
Естественная реакция обывателя хватаем телефон и звоним! Однако на деле выясняется, что это не манна небесная снизошла на покупателей столичной недвижимости, а активизировалась работа разного рода агентств по продаже квартир с договором пожизненного содержания.
Что имеется ввиду? Рассмотрим вопрос.
По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя уходом пожизненно. (статья 744 Гражданского кодекса Украины.)
Далее следуя по тексту главы 57 Гражданского кодекса, узнаем следующее:
1. Договор пожизненного содержания заключается в письменном виде, нотариально удостоверяется, также проходит гос. регистрацию.
2. После заключения данного договора приобретатель получает право собственности на жилье.
3. Отчуждатель получает, в свою очередь, полное материальное обеспечение и уход.
4. Договором может быть предусмотрено обеспечение отчуждателя жильем.
5. Договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей; а так же по требованию приобретателя.
6. Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.
Вроде как все четко и логично, за откровенно небольшие деньги с некоторой отсрочкой вы получаете жилье в столице нашей родины. Очень даже заманчиво, но разберемся детальнее по изложенным выше пунктам.
По пункту 1 все ясно подписали, удостоверили, зарегистрировали. Важно! Бабуля (дедуля) должны быть дееспособными!
Пункт 2 Нужно иметь ввиду, что право собственности приобретателя является усеченным, т.е. приобретатель имеет право владеть и пользоваться объектом договора, но вот право распоряжения ним переходит приобретателю только после смерти отчуждателя. Т.е. никаких действий по отчуждению данного имущества приобретатель при жизни отчуждателя совершать не имеет права. Кроме того, на практике в большинстве случаев приобретатель в результате такой сделки получает только право владения, а пользуется жильем отчуждатель вплоть до момента прекращения договора (пункт 4 нашей статьи).
Пункт 3 Гражданский кодекс предусматривает для отчуждателя право, а для приобретателя обязанность, требовать полное обеспечение, уход, обеспечение жильем. Статья 749 п. 1 оговаривает, что в договоре могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечения), которыми приобретатель может обеспечивать отчуждателя.
Казалось бы, все прозрачно оговорили ВСЕ виды ухода и обеспечения, (приобретатель ведь свое материальное положение и другие возможности оценил, сделал вывод о том, что может предложить и на этом основании заключает договор) подписали договор и живи себе, исполняй условия договора. Однако все не так просто, ибо п. 2 этой статьи предусматривает следующую норму: если обязанности приобретателя не были конкретно определены, или в случае возникновения потребности обеспечить отчуждателя другими видами материального обеспечения и ухода спор может решаться согласно основам справедливости и разумности.
Что у нас получается? А получается у нас вот что - не важно, насколько четко был прописан ваш договор, отчуждатель может потребовать другие виды материального обеспечения и ухода, и обязанность приобретателя будет их исполнить. То есть, вы заключили договор, передали определенную сумму денег (15, 20, 25 и это только для однокомнатной квартиры), ежемесячно выплачиваете оговоренное договором содержание и думаете что свободны от просапывания грядок, чистки туалетов и .т.д., и .т.п? А вот и нет. В любой момент перечень ваших обязанностей может измениться, а если вы не согласны, решать вопрос будет суд, естественно согласно основам справедливости и разумности. Ну а что, собственно, не разумного в чистке туалета? А ведь отчуждатель может попасться с фантазией! И не факт что такой аргумент, как отсутствие у вас свободного времени и дополнительных денег произведут впечатление на суд. Уже не так заманчиво, правда? Но это еще не все.
Что касается пункта 5 данной статьи, то исходя из смысла п. 2 статьи 749 ГК получается, что заключая такой договор приобретатель полностью не ознакомлен со всеми обязанностями, которые могут возникнуть после заключения договора. В этом свете очень легко попасться на невыполнении или ненадлежащем выполнении своих обязанностей, особенно если учесть, что для расторжения договора пожизненного содержания совершенно ненужно наличие у приобретателя умысла уклоняться от своих обязанностей, то есть вины. (пп.1.п.1 ст. 755 ГК). Вот как быть, если вашему отчуждателю не понравится как вы, скажем, варите суп? Или, например, его не устроит время и/или частота ваших посещений? Да мало ли что еще, и вроде вины вашей то и нет
Возможно я утрирую, однако практика судов показывает, что в спорах по данным договорам в большинстве случаев суд становится на сторону отчуждателей. А ведь есть случаи, когда отчуждатели избавлялись не от одного и даже не от двух приобретателей и опять брали новых (чем не бизнес для скучающего пенсионера?) и суд снова и снова становится на их сторону. И вот тут следует обратиться к правовым последствиям расторжения договора пожизненного содержания, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем обязанностей по договору, прописанным в п. 1 ст. 756 ГК Украины. И что мы видим? Отчуждатель в таком случае имеет право требовать возвращения своего имущества (ну это понятно), а вот затраты, понесенные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возвращению. Прелестно, не правда ли? Ни денег (в этом свете они уже не кажутся такими уж маленькими) ни квартиры.
Подытоживая все вышесказанное, автор данной статьи может констатировать полную законодательную защищенность отчуждателя по договору и практически такую же полную незащищенность приобретателя. Думается, заключать такой договор можно только с хорошо знакомыми старичками, честность и адекватность которых не вызывает сомнений.
